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INFORMACION SOBRE CUOTAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS - PROPIEDAD HORIZONTAL


Dr. Daniel Mur 

¿EXISTEN RIESGOS LEGALES DE NO CUMPLIR CON EL PAGO DE LAS CUOTAS ORDINARIAS Y/O EXTRAORDINARIAS DEL EDIFICIO?

De manera concreta, sí, existen riesgos en caso no se cumpla con el pago de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del edificio. El principal riesgo es se interponga una demanda vía proceso ejecutivo en la que se obligue a cumplir con el pago de los montos adeudados con cargo a interponer las medidas cautelares preventivas así como la asunción de intereses, costos y costas procesales y demás generados durante el proceso como son (gastos de abogados, tasas judiciales, otros).

Artículo 50º de la Ley 27157-

“Del mérito ejecutivo de las deudas los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil”.

No obstante,  para que se pueda interponer tales demandas en función a las deudas existentes sean por cuotas ordinarias y/o extraordinarias los miembros de la Junta de Propietarios deben de haber cumplido debidamente con las formalidades exigidas por  ley.  ¿Cuáles son?; principalmente:

  • Que, se encuentre establecido de conformidad a los dispuesto en el Artículo 153° del Reglamento del ley 27157 los servicios comunes, porcentajes de participación que corresponde a cada propietario en los bienes comunes, así como los porcentajes de participación que corresponde a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes salvo disposición distinta.
  • Que, toda cuota extraordinaria que pretenda ser fijada en beneficio del edificio haya sido aprobada por mayoría previamente por Junta y/o asamblea extraordinaria.

Es muy importante se cumpla con tales  formalidades dado a que hay muchas veces en la que los miembros encargados de la directiva del edificio de manera arbitraria aprueban gastos extraordinarios, los cuales posteriormente son imputados a los demás miembros del edificio sin importarles si es que la mayoría está o no en la posibilidad económica de asumirlos; y, peor aún los constriñen y amenazan que en caso no cumplan procederán a interponer las acciones legales pertinentes.

En estricto, es fundamental cumplir con el pago de sus cuotas, pero nadie tiene derecho a imponer se asuman gastos ordinarios y/o extraordinarios que no hayan sido aprobados por el quórum y formalidades de ley exigidas. No todos tienen el mismo acceso económico, ni viven la misma situación económica, es fundamental que todos los miembros del edificio velen no solo por el interés del edificio, sino también por la de mantener una buena relación con los demás propietarios.

¿PODRIA PERDER MI PROPIEDAD EN CASO SEA DEMANDADO VÍA EJECUTIVA POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE CUOTAS ORDINARIAS Y/O EXTRAORDINARIAS DE MI DEPARTAMENTO?.-

 Muchas veces hemos oído o leído sobre todo en las famosas “Cartas notariales”, que en caso no se cumpla con el pago de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias se podría interponer una medida cautelar contra el bien inmueble, con cargo a que si no se cumple con el pago a la culminación del proceso, se procederá a efectuar el remate del bien para así cobrarse la deuda respectiva y devolverles el monto remanente.

Ante ello, manifestamos que es posible se interponga tales medidas cautelares, pero siempre y cuando las deudas asciendan a una suma extraordinaria e exorbitantemente elevada.  Decimos esto dado a que iría en contra del principio de razonabilidad y proporcionalidad el pretender interponer una medida cautelar por deudas cuyo monto asciende a los S/.2,000.00 Soles por concepto de cuotas extraordinarias u ordinarias contra un departamento que su valor supera los US $80,000.00 Dólares (ejemplo).

Principio de Proporcionalidad.-

Viene a ser un principio de naturaleza constitucional que permite medir, controlar y determinar que aquellas injerencias directas o indirectas, tanto de los poderes públicos como de los particulares, sobre el ámbito o esfera de los derechos de la persona humana, respondan a criterios de adecuación, coherencia, necesidad, equilibrio y beneficio entre el fin lícitamente perseguido y los bienes jurídicos potencialmente afectados o intervenidos, de modo que sean compatibles con las normas constitucionales (Sánchez Gil 2010: 221). Se trata, por tanto, de una herramienta hermenéutica que permite determinar la constitucionalidad tanto de la intervención o restricción como de la no intervención de los poderes públicos sobre los derechos fundamentales (Castillo Córdova 2008: 113). Orlando Becerra Suárez (blog de Derecho Constitucional y Ciencia Política).

En ese sentido,  y en el caso concreto debe siempre existir un criterio razonable y proporcional entre lo que se adeuda y con lo que se pretende cobrar.  No basta la sola existencia de una deuda para amenazar y/o constreñir a los propietarios morosos con hacerles perder su propiedad en caso incumplan con los pagos correspondientes.

No obstante; y como lo deben de imaginar no implica que no existan y/o se eximan de otro tipo de responsabilidades o riesgos legales como son:

  • Ser demandado judicialmente
  • Afectar su record crediticio
  • Se interponga medidas cautelares sobre los bienes de su propiedad
  • Asumir intereses, costos y costas procesales, honorarios legales, otros
  • Generar una mala relación con los demás miembros del edificio
  • Inhabilitación para votar en Juntas de Propietarios

Es por ello, que por todo lo expuesto se recomienda regularmente siempre cumplir  con el pago de sus cuotas ordinarias y/o extraordinarias esto en beneficio de una armoniosa convivencia y calidad de vida. Claro está, eso no implica que se tenga que dejar de lado sus derechos como propietario y aceptar arbitrariedades por parte de algunos propietarios y/o miembros de la Junta Directiva que por tener mayor acceso económico tratan de imputar gastos a quienes no.